Договор аренды помещения и залоговая сумма :-O

[Q3D 5]

Коллеги, очень нужен совет от юридически и жизненно подкованных.



У друга неприятная ситуация - въехал в дом десять месяцев назад, заключил договор на 11 месяцев, в рамках устного общения договорился с хозяевами и риэлтором о том, что выплачивает сумму вперёд за первый и последний месяц. По договору эта сумма проходит как гарантийный взнос и возвращается при выезде.



В последний месяц договора предложил собственнику рассмотреть залоговую сумму как оплату последнего месяца. Собственник отказался. Друг оплатил своё пребывание, получил от собственника расписку что тот вернёт гарантийную сумму "если переданное оборудование будет исправно, помещение будет чистым". Расписку собственник передал через третьих лиц. От написания нормальной уходит всеми возможными способами.



Причина выезда - собственник на протяжении всего срока пребывания арендатора в доме не выполнил ни одно из обещаний довести ремонт помещения до конца. В процессе проживания в доме начались косметические проблемы - отваливающаяся плитка, трескающиеся стены, прорываемые трубы. Несмотря не неоднократные обещания и даже производимые с некими гастарбайтерами собственника замеры, собственник ничего не чинил за свой счёт, мотивируя это тем, что сдаёт дом чтобы получать деньги, а не чтобы их тратить. Другая мотивация - "я не умею", "это очень дорого", "мне проще сдать дом другому, чем это делать". Согласно договору он обязан был это делать.



Судя по всему, собственник попытается зажать гарантийный взнос себе (денег у него, как я понимаю, всегда мало), мотивируя это загрязнённостью помещения. Помещение имеет тот же вид что и при въезде - плохой ремонт, пятна на стенах, какие-то не очень заметные надписи карандашами и т.д. В договоре ничего о чистоте помещения не сказано.



В настоящий момент на друга оказывается психологическое давление - собственник взял в привычку приходить рано утром и поздно вечером со своими ключами, разговаривает по-хамски. Согласно договору приходить может раз в месяц для контроля, по согласованию. До оплаты суммы вперёд угрожал выселить в тот же день, если ему не будут переданы деньги. Риэлтор также не особенно помогает в этом вопросе, видимо, имея некую заинтересованность в клиенте-арендодателе.



Друг просит помощи. Можете дать совет?
Изменено 4 июня 2010 пользователем Q3D

[Lenn 15]

Денег не вернёт, и не надейтесь. Законные методы бесполезны. (очень давно сам с этим сталкивался)

Совет: выезжать скарее из этого сарая, и искать порядочного риэлтора и квартирособственника (а то ведь мстить придётся )

[НаталиСПб 0]

Нет, риэлтор несет ответственность за время проживания по договору. Если ваш друг сообщил риэлтору, позже окончания и продления договора, то только договорка с собственником или выезжать :(. Удачи

[Q3D 5]

Не совсем понял о продлении. У них договор истекает в июле, то есть как раз сейчас последний месяц идёт. Выезжать оттуда он и так планирует.

[FISHGUN 136]

Должен был быть составлен приёмо-передаточный акт помещения, который является неотъемлемым приложением к договору аренды, в котором указаны все недостатки (а помещение-то жилое или коммерческое?). Если помещение не пригодно для использование по назначению, арендатор может сделать ремонт, а при съезде потребовать от арендодателя компенсацию неотъемлемых улучшений (прописывать в договоре необязательно, регулируется ГК РФ). Так же допсоглашением оговаривается сумма, вносимая в качестве гарантийного обеспечения оплаты последнего месяца проживания, а так же т.н. страховочная сумма (на случай ущерба). Если там все такие беспардонные скоты, тогда вопрос: какая нужда заставляет терпеть это дерьмо?. Если мегахалявная цена - тогда ясно.

[Q3D 5]

Fishgun: Мне сложно ответить что именно заставляет терпеть, ну или заставляло. Цена там рыночная, то что собственник такой тоже не сразу вскрылось. Конфликт у них состоялся когда он собрался менять жильё к моменту истечения, то есть не продлевая договор, и сообщил собственнику что выедет через месяц. Как я понимаю, тот отказался рассматривать внесённую сумму как оплату и встал в позу. А теперь подводит плавно к невозврату залога.



ОНП: насчёт мести - не вижу смысла. Да и как там мстить? В налоговую писать? Разве что этим пригрозить, но не факт что хоть как-то воздействует.

[Grandzj 223]

1. Выселить друга, при наличии договора, нельзя даже в случае неоплаты аренды. Только путем расторжения договора, а это, если досрочно и друг против - только через суд. Менты при наличии договора вмешиваться не будут - хозяйственный спор. Если хозяин их "стимульнет" - звонок 02 о неправомерных действиях.

2. Приходить хозяин тоже права не имеет, поменять замок или просто не пускать. В случае силовых развитий - вызывать милицию, в данный момент это помещение в пользовании друга, а не хозяина.

3. Риэлтор побоку, он вообще в этой ситуации никто.

4. Вернуть залог друг сможет только через суд, если хозяин не отдает.

Судя по ситуации друг свои права отстаивать не может, так что либо поселить на время еще одного друга, которые тоже умеет хамить, либо... Если расписки есть, то через суд залог, а может и часть аренды, легко вернет.

[Lenn 15]

Q3D said:

Fishgun: Мне сложно ответить что именно заставляет терпеть, ну или заставляло. Цена там рыночная, то что собственник такой тоже не сразу вскрылось. Конфликт у них состоялся когда он собрался менять жильё к моменту истечения, то есть не продлевая договор, и сообщил собственнику что выедет через месяц. Как я понимаю, тот отказался рассматривать внесённую сумму как оплату и встал в позу. А теперь подводит плавно к невозврату залога.



ОНП: насчёт мести - не вижу смысла. Да и как там мстить? В налоговую писать? Разве что этим пригрозить, но не факт что хоть как-то воздействует.

В налоговую писать вообще нет смысла, т.к. налогового состава нет - потому, что скорее всего факта подтверждения получения сумм по договору (ежемесячные расписки на получение денег) нет. Да и сумму там надо в 500 тыс.руб набрать, если мне память не изменяет. Данные гражданско-правовые отношения как правило в суде решаются в пользу квартирособственника. Однако в последствии он вступит в серьёзные и ежемесячные отношения с участковым

[МихалычЪ 0]

FISHGUN said:

Должен был быть составлен приёмо-передаточный акт помещения, который является неотъемлемым приложением к договору аренды, в котором указаны все недостатки (а помещение-то жилое или коммерческое?). Если помещение не пригодно для использование по назначению, арендатор может сделать ремонт, а при съезде потребовать от арендодателя компенсацию неотъемлемых улучшений (прописывать в договоре необязательно, регулируется ГК РФ). Так же допсоглашением оговаривается сумма, вносимая в качестве гарантийного обеспечения оплаты последнего месяца проживания, а так же т.н. страховочная сумма (на случай ущерба). Если там все такие беспардонные скоты, тогда вопрос: какая нужда заставляет терпеть это дерьмо?. Если мегахалявная цена - тогда ясно.

+100,  Акт  приёма-передачи   при  аренде   очень  важная  составляющая  и   даже  важнее  самого  договора.  Если  акта  нет,  то  съезжайте   и  скорее  всего  забудьте  про  залог.

[Grandzj 223]

михалыч said:

+100,  Акт  приёма-передачи   при  аренде   очень  важная  составляющая  и   даже  важнее  самого  договора.  Если  акта  нет,  то  съезжайте   и  скорее  всего  забудьте  про  залог

Это хозяин должен доказать, что квартире нанесен ущерб, а не наоборот. В суде друг деньги вернет на раз-два.

[FISHGUN 136]

Да не, ну какой "на раз-два"! Если нет подтверждения ежемесячной арендной платы и передачи т.н. страховочной суммы - ничего не вернёшь. Если бы всё было оформленно надлежащим образом, тогда конечно, можно претендовать на возврат: неотъемлемые улучшения (если были); страховочная сумма; договорная прогрессивная неустойка (например, один процент в день от общей суммы задолженности, включая проценты); компенсация судебных издержек (госпошлина и оплата услуг представителя в "разумных пределах" - ГПК РФ). Так же обязателен досудебный порядок урегулирования конфликта: претензионное письмо арендодателю (ценное с описью и уведомлением, либо телеграмма с заверенной копией (относительно дорого)). А так - попросить роту солдат насрать в гостинной, и съехать.
Изменено 5 июня 2010 пользователем FISHGUN

[Grandzj 223]

FISHGUN said:

Так же обязателен досудебный порядок урегулирования конфликта

Это откуда?

Читаем топикстартера: "По договору эта сумма проходит как гарантийный взнос и возвращается при выезде." "Друг оплатил своё пребывание, получил от собственника расписку что тот вернёт гарантийную сумму "если переданное оборудование будет исправно, помещение будет чистым" - подтверждение передачи денег имеется. Друг подает иск о возврате средств, а вот хозяин пусть попробует доказать (в т.ч. провести оценку ущерба) что ущерб есть. ИМХО - при отсутствии акта передачи и фиксации изначального состояния практически нереально доказать, что какой-либо ущерб причинен жильцами. Совершенно не вижу смысла дарить деньги такому хозяину независимо от суммы, сходить на пару заседаний суда не в напряг совершенно.

[FISHGUN 136]

Весь вопрос в размере суммы - есть ли вообще за что бороться?. "Сходить пару раз в суд" - это не то же самое, что сходить в зоопарк. Судебное разбирательство, как правило, оканчивается решением в пользу одной из сторон. При неблагоприятном исходе дела затраты следующие: госпошлина (зависит от цены иска), расходы на оплату услуг своего представителя (если есть), расходы на оплату услуг представителя оппонента (если есть), время. Претензионный порядок обязателен в том случае, если хошь поиметь неустойку, которая начисляется с момента надлежащего уведомления ответчика.

[FISHGUN 136]

Да, вот ещё что. По поводу расписок: весьма желательно, что бы на них были подписи свидетелей фамилия-имя-отчество полностью. У меня были дела по взысканию долгов по распискам, когда должник утверждал, что "рука не его". Подчерковедческая экспертиза (дорого и долго), как правило, носит вероятностный характер, и лишь только показания незаинтересованных, вменяемых лиц решали исход дела в пользу кредитора (займодавца).

[FISHGUN 136]

Блин, если уж тема пошла. У данной проблемы (впрочем, как и у всех, решаемых в суде) две составляющие: 1) решение суда в свою пользу; 2) исполнить это решение суда (в данном случае взыскать присуждённую сумму согласно исполнительного листа). А это отдельный разговор. Взаимодействуя с ФССП, можно процесс взыскания как ускорить, так и растянуть до бесконечности, а то и приостановить "всвязи с невозможностью исполнения". Так что, если действительно по жизни заняться нечем, можно "не внапряг", ради просвящения, сходить в суд.  В любом случае, без профессиональной поддержки, там (в суде) делать нечего.
Изменено 5 июня 2010 пользователем FISHGUN

[Grandzj 223]

Вполне можно и без поддержки, главное чтобы исковое помогли нормально составить. Забить конечно можно, но в такой ситуации, когда нагло динамят, я бы и за тысячу рублей в суд подал. И пофиг, что это мне может обойтись гораздо дороже. Но каждому свое.

[FISHGUN 136]

А своё да не каждому..

[Q3D 5]

Коллеги, а правильный шаблон договора аренды и приложения к нему у кого-нибудь есть? Не на коленке писанный. Или может где продают такие?

[mischanya 0]

Правильный шаблон это тот который не противоречит ГК

т.е. может быть различным. В разделе про аренду все написано

[МихалычЪ 0]

mischanya said:

Правильный шаблон это тот который не противоречит ГК
т.е. может быть различным. В разделе про аренду все написано

+  1000,  есть  типовые,  но  так  как   разрешены  свободные  формы  договоров,  то  можно  и  на  коленке  составить,  главное,  чтобы  устраивал  обе  стороны  и  непротиворечил  ГК.

[FISHGUN 136]

А удостоверенные нотариально - ваще кошерный вариант..  

[320gelik 4]

Q3D said:

Коллеги, а правильный шаблон договора аренды и приложения к нему у кого-нибудь есть? Не на коленке писанный. Или может где продают такие?

Стукнись в личку к Вадиму wadim166 он автор книг про недвижимость и у него есть издание образцы типовых договоров

[Q3D 5]

Спасибо, сейчас попробую найти где к нему стукнуться :)